Каждый собственник имущества сталкивается с вопросами, связанными с регулированием вещных прав на земельные участки. Сегодня с интенсивным развитием строительства жилых комплексов проблемы с регулированием данных прав в жизни граждан возникают все чаще.
Вещные права на земельные участки являются правовой формой реализации отношений земельной собственности. Собственник имеет все права по владению, пользованию и распоряжению принадлежащей ему землей.
Такого рода право выражается:
– в праве пожизненного наследуемого владения земельным участком;
– в праве постоянного (бессрочного) пользования участком;
– в праве сервитута (ограниченного пользования соседним земельным участком).
Современное развитие гражданского законодательства неразрывно связано с совершенствованием правовой регламентации отношений, возникающих по поводу земельных участков. В основе данного регулирования лежит закрепленная гражданским законодательством система вещных прав на земельные участки.
Основной закон является надежным гарантом в обеспечении защиты прав на собственность. Так, согласно статье 65 Конституции РУз в новой редакции, в Республике Узбекистан обеспечиваются равноправие и правовая защита всех форм собственности. Частная собственность неприкосновенна. Собственник не может быть лишен своего имущества иначе как в случаях и в порядке, предусмотренных законом, и на основании решения суда.
Важнейшие правовые элементы вещного права — юридическая связь с вещью и владение ей, возможность удовлетворять свои интересы без посредства других лиц, абсолютный характер защиты, право следования, индивидуально-определенный объект, бессрочный характер, приоритет вещных прав перед обязательственными правами и другое.
Ограниченность же вещных прав выражается в зависимости от степени участия собственника в определении судьбы вещи и по совокупности наличия вещных и обязательственных прав.
Основаниями возникновения гражданских правоотношений являются юридические факты. Ограниченные вещные права возникают в результате правомерных действий субъектов на основании юридических актов.
Помимо ограниченных вещных прав на земельные участки, гражданское право регулирует личные сервитуты (в частности, право проживания) и ограниченные вещные права унитарных предприятий и учреждений.
Еще один из важных элементов — право застройки (суперфиций). Основное преимущество этого права заключается в возможности осуществления его обладателем застройки земельного участка. В существующей системе законодательного регулирования право осуществлять строительство включено в содержание любого из уже установленных прав на землю (кроме сервитута и безвозмездного срочного пользования). При этом строительство не может производиться обладателем данного права или лицом, приобретающим права на землю, без получения разрешения на строительство и иной разрешительной документации.
Во многих странах до сих пор сохраняются определенные проблемы, связанные с гражданским (имущественным) оборотом недвижимого имущества, и в первую очередь ограниченными вещными правами на земельные участки и иную недвижимость.
Право собственности, основания и порядок его приобретения, перехода и утраты, объем и границы правомочий по владению, пользованию и распоряжению имуществом связаны с принципами законности, социальной справедливости и солидарности в целях обеспечения благосостояния человека и устойчивого развития общества.
В последнее время с появлением многочисленных проблем, связанных с объектами вещных прав, остро стоит вопрос об их индивидуализации. В Узбекистане принят ряд мер в данном направлении — начиная с их регистрации и выдачи номера, мониторинга их перерегистрации, прекращения прав. Наряду с этим при формировании системы вещных прав на земельные участки следует обратить отдельное внимание на природный характер происхождения таких объектов, выражающихся в ограниченности в пространстве, а также невозможности воспроизведения, полноты потребления, восстановления и не только.
Вмешательство государства в отношения собственности не должно быть произвольным и нарушать равновесие между законными интересами общества и необходимыми условиями защиты основных прав личности.
Говоря о допустимости ограничений конституционных прав и свобод, следует четко определить, что цели таких ограничений должны быть не только юридически, но и социально оправданы, а сами ограничения — соразмерны этим целям.
Понятие «имущество» охватывает как вещные права, так и права требования и законные интересы кредиторов, имущественные требования акционеров, а также законные ожидания (например, снижение платы за отопление при оборудовании индивидуальными приборами учета жилых помещений).
При регулировании оснований возникновения и прекращения права собственности и других вещных прав должны предусматриваться такие способы и механизмы реализации имущественных прав, которые обеспечивали бы защиту этого права всем участникам гражданского оборота.
Таким образом, право собственности и иные имущественные права подлежат защите на основе соразмерности и пропорциональности с тем, чтобы был обеспечен баланс прав и законных интересов всех участников гражданского оборота: собственников, кредиторов, должников. Вводимые законодательством ограничения прав владения, пользования и распоряжения имуществом, свободы предпринимательской деятельности и договоров должны быть справедливыми и адекватными, носить общий и абстрактный характер, не иметь обратной силы и не затрагивать сути конституционных прав, то есть не ограничивать пределы применения конституционных норм.
В свою очередь возможность ограничений и их характер должны предопределяться потребностями охраны конституционно значимых ценностей, включая достойную жизнь и свободное развитие человека, обеспечение которых входит в обязанность государства.
Д.А.Огай
Заведующий сектором
законодательства в экономической сфере
Института законодательства и правовой политики
при Президенте Республики Узбекистан